Los denominados por la mayor parte de los ciudadanos “contratos de renta antigua” se refieren a los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local, regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Estos contratos protegían sobremanera la figura del arrendatario, de tal modo que, se reconocía una prórroga forzosa del contrato de arrendamiento obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, lo que significaba que dejaban -y siguen dejando- a plena voluntad del inquilino la vigencia del contrato, posibilitando la perpetuidad del contrato de arrendamiento durante toda la vida del arrendatario.
Para más abundamiento se reconocía la figura de la subrogación del cónyuge del arrendatario, por lo que, la vigencia del contrato podía prolongarse hasta el fallecimiento del cónyuge supérstite. Lo que suponía para la figura del propietario arrendador una limitación absoluta a su derecho de uso y disfrute de su propiedad durante la vida del inquilino y su cónyuge.
Con la llegada de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se suaviza esta situación, tan favorecedora para el arrendatario y limitativa para el arrendador, regulándose este tipo de contratos en las disposiciones transitorias segunda, tercera y cuarta.
En la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, relativa a los contratos de arrendamiento de vivienda, establece que: A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. Limitándose su permanencia, puesto que, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
Puede ocurrir que la subrogación se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994, en estos casos sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento. En este supuesto el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
En los casos que se hayan producido dos subrogaciones con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994 no se autorizan ulteriores subrogaciones.
No obstante, existen causas que dan la posibilidad al arrendador de impedir la prórroga forzosa a la que se ve obligado legalmente. El artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 contempla las situaciones que deben producirse para que el inquilino pierda su derecho a la prórroga legal del contrato de arrendamiento:
Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades.
Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.
* Maite Sancho Campos, abogada en Pedrós Abogados.
